Calcolatore di investimenti immobiliari

Il calcolatore del rendimento degli investimenti immobiliari è uno strumento finanziario utilizzato dagli investitori immobiliari per valutare la potenziale redditività di un investimento immobiliare. Questo calcolatore aiuta gli investitori a stimare il rendimento che possono aspettarsi dal loro investimento immobiliare in un periodo specifico.

Che cos'è un calcolatore di investimenti immobiliari?

Il calcolatore del ROI immobiliare è uno strumento finanziario specializzato utilizzato da investitori immobiliari, professionisti e appassionati per valutare gli aspetti finanziari di potenziali investimenti immobiliari. Questo calcolatore aiuta gli utenti a prendere decisioni informate sull'acquisto, la detenzione o la vendita di proprietà immobiliari, quantificando varie metriche finanziarie e analizzando la potenziale redditività dell'investimento.

Perché utilizzare un calcolatore di investimenti immobiliari?

Viene utilizzata la calcolatrice degli investimenti immobiliari:

1. Chiarezza finanziaria

Le transazioni immobiliari comportano impegni finanziari significativi. I calcolatori fanno chiarezza quantificando gli aspetti finanziari di un investimento, aiutando gli investitori a prendere decisioni ben informate.

2. Valutazione della redditività

Gli investitori possono valutare la potenziale redditività di un immobile analizzando metriche come il ritorno sull'investimento (ROI), il flusso di cassa e il tasso di capitalizzazione. In questo modo possono identificare le opportunità redditizie ed evitare quelle meno redditizie.

3. Riduzione del rischio

I calcolatori aiutano gli investitori a valutare i rischi associati a un investimento. Prendendo in considerazione vari scenari, gli investitori possono prendere decisioni in linea con la loro tolleranza al rischio e i loro obiettivi finanziari.

4. Confronto tra le opzioni di investimento

I calcolatori immobiliari consentono agli investitori di confrontare più opportunità di investimento. Possono valutare quale immobile offre il miglior ritorno sull'investimento e si allinea alla loro strategia di investimento.

5. Analisi del flusso di cassa

Gli investitori possono valutare il flusso di cassa della proprietà, che è essenziale per coprire le spese, servire il debito e generare reddito. Un flusso di cassa positivo indica che l'investimento è in grado di sostenersi da solo.

Come calcolare il ROI?

Come funziona il ROI immobiliare?

I due metodi principali per il calcolo degli investimenti immobiliari commerciali sono il metodo dei costi e il metodo delle spese vive. Ecco una breve spiegazione di ciascun metodo:

1. Il metodo dei costi

Il metodo del costo calcola il ROI dividendo il guadagno dell'investimento in un immobile per i costi iniziali dello stesso.

Esempio: Supponiamo che abbiate acquistato un immobile per 200.000 dollari in contanti. Dopo aver speso altri 50.000 dollari per riparazioni e miglioramenti, il valore di mercato della proprietà è ora di 200.000 dollari. Il vostro guadagno nella proprietà è di 50.000 dollari (200.000 dollari di valore di mercato - 150.000 dollari di costi totali).

Per utilizzare il metodo del costo, dividere il guadagno (50.000 dollari) per tutti i costi relativi all'acquisto, alle riparazioni e alla ristrutturazione dell'immobile (150.000 dollari).

Calcolo del ROI: In questo caso, il ROI viene calcolato come segue: 50.000 dollari ÷ 150.000 dollari = 0,33, ovvero 33%.

2. Il metodo out-of-pocket

Il metodo out-of-pocket è preferito da molti investitori immobiliari perché in genere consente di ottenere un ROI più elevato. Il metodo calcola il ROI dividendo l'attuale patrimonio netto della casa per l'attuale valore di mercato.

A differenza del Metodo del costo, che divide il guadagno dell'investimento per i costi totali iniziali, il Metodo delle spese vive si concentra sul patrimonio netto attuale (la differenza tra l'attuale valore di mercato dell'immobile e il saldo del mutuo in essere).

Gli investitori spesso preferiscono questo metodo perché non considera i costi iniziali o i costi totali, ma piuttosto il valore attuale del capitale e del mercato, che può portare a un ROI più favorevole.

‍

Formula per il calcolo dell'investimento immobiliare

Quando si investe nel settore immobiliare, una delle principali metriche che si desidera comprendere è il rendimento dell'investimento (ROI). Questo dato indica la percentuale di guadagno (o di perdita) sul vostro investimento rispetto all'importo speso inizialmente.

‍

Le formule fornite calcolano il ROI in due modi:

• In percentuale (%).
• Come valore diretto (non in percentuale).

‍

Ecco la formula:

‍

ROI immobiliare (%) = (n2 - n1)*100 / n1;

ROI immobiliare= (n2 - n1) / n1

‍

dove,

n1= Costo dell'investimento
n2=Valore attuale dell'investimento

‍

Ecco come funziona:

‍

Costo dell'investimento (n1): Rappresenta l'importo iniziale speso per l'acquisto dell'immobile. Può includere anche altri costi come ristrutturazioni, spese di chiusura, ecc. a seconda di come si definisce l'investimento totale.

‍

Valore attuale dell'investimento (n2): È il valore attuale dell'investimento immobiliare. Se doveste vendere l'immobile oggi, questo sarebbe idealmente il prezzo che otterreste.

‍

La differenza tra il valore attuale (n2) e il costo (n1) fornisce il guadagno (o la perdita) assoluta sull'investimento.

‍

Ripartizione della formula:

‍

L'espressione (n2 - n1) calcola questo guadagno (o perdita) assoluto.

Per ottenere il ROI in termini di valore, si dividerà questo guadagno per il costo iniziale (n1): (n2 - n1) / n1.

Per esprimere questo ROI in percentuale, moltiplicherete il risultato di cui sopra per 100.

‍

Ad esempio:

‍

Consideriamo:

‍

Avete acquistato un immobile per 200.000 dollari. Quindi, il costo dell'investimento (n1) = 200.000 dollari.

Il valore di mercato attuale dell'immobile è di 250.000 dollari. Pertanto, il valore attuale dell'investimento (n2) = 250.000 dollari.

Utilizzando la formula:

‍

ROI immobiliare (come valore) = (n2 - n1) / n1

= ($250,000 - $200,000) / $200,000

= $50,000 / $200,000

= 0.25

‍

Ciò significa che il vostro ritorno sull'investimento, come valore, è pari a 0,25 (o 25% se espresso come rapporto).

‍

ROI immobiliare (%) = (n2 - n1) * 100 / n1

= ($250,000 - $200,000) * 100 / $200,000

= $50,000 * 100 / $200,000

= 25%

‍

Ciò significa che avete ottenuto un ritorno del 25% sul vostro investimento.

‍

In parole povere, per ogni dollaro investito nella proprietà, avete guadagnato altri 25 centesimi di valore.

Come calcolare gli investimenti immobiliari in excel?

Calcolatore di investimenti immobiliari excel:

Fase 1: Impostazione del foglio di lavoro Excel

• Aprire Excel e creare un nuovo foglio di lavoro.
• Etichettare le seguenti colonne nelle celle da A1 a E1: Nome dell'immobile, Prezzo di acquisto, Importo del prestito, Tasso di interesse e Pagamento mensile.
• Nelle celle da A2 a A11, inserite i nomi delle proprietà da valutare.
• Nelle celle da B2 a B11, inserire i prezzi di acquisto degli immobili.
• Nelle celle da C2 a C11, inserire gli importi del prestito che si intende utilizzare per ogni immobile.
• Nelle celle da D2 a D11, inserire i tassi di interesse annuali dei prestiti (come decimale). Ad esempio, se il tasso d'interesse è del 5%, si deve inserire 0,05.

Fase 2: Calcolo dei pagamenti mensili

• Nella cella E2, inserire la seguente formula per calcolare il pagamento mensile della prima proprietà:
• scss
• Copiare il codice
• =PMT(D2/12, 30*12, -B2)
  Questa formula calcola la rata mensile per un mutuo trentennale in base al tasso di interesse annuale e all'importo del mutuo per la prima proprietà. Modificare il numero di anni (30) secondo necessità.
• Copiare la formula nella cella E2 nelle celle da E3 a E11 per calcolare i pagamenti mensili delle altre proprietà.

Fase 3: Calcolo del flusso di cassa

• Etichettare la cella F1 come "reddito da locazione mensile" e la cella G1 come "spese mensili".
• Nelle celle da F2 a F11, inserire il reddito mensile da locazione per ogni immobile.
• Nelle celle da G2 a G11, inserire le spese mensili (ad esempio, tasse di proprietà, assicurazione, manutenzione, ecc.

Fase 4: Calcolo del flusso di cassa e del ROI

• Etichettare la cella H1 come "flusso di cassa mensile" e la cella I1 come "ROI annuale".
• Nella cella H2, inserire la seguente formula per calcolare il flusso di cassa mensile per la prima proprietà:
• =F2 - G2 - E2
  Questa formula sottrae le spese mensili e la rata del mutuo dal reddito da locazione.
• Copiare la formula nella cella H2 nelle celle da H3 a H11 per calcolare il flusso di cassa mensile per le altre proprietà.
• Nella cella I2, inserire la seguente formula per calcolare il rendimento annuale dell'investimento (ROI) per la prima proprietà:
• css
• Copiare il codice
• =H2*12/B2
  Questa formula calcola il ROI annuale come percentuale dell'investimento iniziale.
• Copiare la formula nella cella I2 nelle celle da I3 a I11 per calcolare il ROI annuale degli altri immobili.

Fase 5: Analisi dei risultati

Ora avete a disposizione un calcolatore di investimenti immobiliari di base in Excel che vi consente di inserire i dettagli della proprietà e di calcolare il flusso di cassa mensile e il ROI annuale per più proprietà. Potete utilizzare questo strumento per confrontare diverse opportunità di investimento immobiliare e prendere decisioni informate. È inoltre possibile aggiungere ulteriori calcoli, come l'apprezzamento della proprietà o le considerazioni fiscali, se necessario, per un'analisi più completa.

‍

Come calcolare il rendimento di un investimento immobiliare?

1. Rendimento cash-on-cash:

Il rendimento cash-on-cash misura il rendimento annuale dell'investimento come percentuale del denaro effettivamente investito nell'immobile. È particolarmente utile per valutare la performance di un immobile finanziato con un mutuo.

Formula:

Rendimento cash-on-cash (%) = (Flusso di cassa annuale ante imposte / Liquidità totale investita) x 100

Ecco come calcolarlo passo dopo passo:

• Flusso di cassa annuale al lordo delle imposte: Calcolate il reddito operativo netto (NOI) dell'immobile, ovvero il reddito annuale dell'immobile meno le spese operative. In questo calcolo non vanno inclusi i costi di finanziamento (interessi del mutuo).
  NOI annuale = Reddito lordo da locazione - Spese operative
• Totale contanti investiti: Include l'acconto, i costi di chiusura e le spese di ristrutturazione o riparazione pagate in contanti. Sono esclusi i costi di finanziamento (il rimborso del capitale ipotecario non conta come liquidità investita).
  Liquidità totale investita = Acconto + Costi di chiusura + Spese di cassa
• Rendimento cash-on-cash: Utilizzate la formula di cui sopra per calcolare il rendimento di cassa in percentuale.

2. Tasso di capitalizzazione (Cap rate):

Il tasso di cap è una misura del potenziale ritorno sull'investimento dell'immobile senza tenere conto del finanziamento. Aiuta a valutare la redditività dell'immobile come attività indipendente.

Formula:

Tasso di capitalizzazione (%) = (reddito operativo netto (NOI) / valore di mercato dell'immobile) x 100

Ecco come calcolarlo:

• Reddito operativo netto (NOI): Calcolare il NOI dell'immobile, che è lo stesso di cui sopra. Si tratta del reddito annuale della proprietà meno le spese operative.
  NOI = Reddito lordo da locazione - Spese operative
• Valore di mercato della proprietà: Determinare l'attuale valore di mercato dell'immobile. Questo valore deve riflettere l'equo valore di mercato dell'immobile, in genere basato su vendite recenti comparabili nella zona.
• Tasso di cap: Utilizzare la formula sopra citata per calcolare il tasso di cap in percentuale.

‍

Domande frequenti

Come si calcola il ritorno sull'investimento immobiliare?

Per calcolare il ritorno sull'investimento (ROI) per gli immobili, utilizzate questa formula:

‍

ROI (%) = [(Profitto netto dall'investimento / Costo totale dell'investimento) x 100]

‍

1. Profitto netto dell'investimento: Calcolare il profitto netto sottraendo tutte le spese associate all'investimento (ad esempio, il prezzo di acquisto, i costi di chiusura, i lavori di ristrutturazione, le spese di gestione dell'immobile e le spese operative) dal reddito totale generato (ad esempio, il reddito da locazione e la rivalutazione potenziale).

‍

2. Costo totale dell'investimento: Include il prezzo di acquisto, i costi di chiusura e le spese di ristrutturazione o riparazione. Da questo calcolo sono esclusi i costi di finanziamento (interessi del mutuo).

‍

Inserite questi valori nella formula per determinare il vostro ROI in percentuale. Un ROI positivo indica un investimento redditizio, mentre un ROI negativo indica una perdita.

Come calcolare il cap rate di un investimento immobiliare?

Per calcolare il tasso di capitalizzazione (Cap Rate) di un investimento immobiliare:

‍

Tasso di capitalizzazione (%) = (reddito operativo netto / valore di mercato dell'immobile) x 100

‍

1. Reddito operativo netto (NOI): Calcolare il NOI dell'immobile sottraendo le spese operative dal reddito annuo da locazione.

‍

2. Valore di mercato dell'immobile: Determinare l'attuale valore di mercato dell'immobile, in genere sulla base di recenti vendite comparabili nella zona.

‍

Inserite questi valori nella formula per calcolare il tasso di cap in percentuale. Il tasso di cap aiuta a valutare il potenziale ritorno sull'investimento dell'immobile senza considerare il finanziamento.

Come calcolare l'irr per gli investimenti immobiliari?

Per calcolare il tasso di rendimento interno (IRR) di un investimento immobiliare, è necessario conoscere i flussi di cassa attesi dall'investimento e l'importo dell'investimento iniziale. Il TIR è il tasso di sconto che rende il valore attuale netto (VAN) di questi flussi di cassa pari a zero.

TIR = Tasso di sconto che rende il VAN dei flussi di cassa uguale a zero

Riassunto delle fasi:

1. Determinare i flussi di cassa attesi dall'investimento, compresi i redditi da locazione, le spese operative, i costi di finanziamento e qualsiasi altro flusso di cassa rilevante per la durata dell'investimento.
2. Preparate un foglio di calcolo o una calcolatrice finanziaria per inserire questi flussi di cassa. In genere si avranno flussi di cassa negativi (investimento iniziale e spese) e flussi di cassa positivi (reddito da locazione e proventi della vendita).
3. Utilizzare una funzione finanziaria o una calcolatrice (come la funzione IRR di Excel) per calcolare l'IRR. Questa funzione troverà il tasso di sconto che rende il VAN di tutti questi flussi di cassa uguale a zero.
4. Il TIR risultante è il tasso di rendimento annualizzato dell'investimento. Confrontatelo con il tasso di rendimento richiesto o con il costo del capitale per valutare l'attrattiva dell'investimento.
5. Tenete presente che l'IRR presuppone il reinvestimento dei flussi di cassa al tasso IRR calcolato, che non sempre riflette gli scenari reali. Quando si prendono decisioni di investimento, si devono considerare altri fattori come l'apprezzamento della proprietà, le tasse e le condizioni di mercato.

‍