Calculadora del ROI inmobiliario

Coste de la inversión
Valor actual de la inversión
ROI inmobiliario(%)
ROI inmobiliario

Calculadora de inversiones inmobiliarias

Una calculadora del rendimiento de la inversión inmobiliaria es una herramienta financiera utilizada por los inversores inmobiliarios para evaluar la rentabilidad potencial de una inversión inmobiliaria. Esta calculadora ayuda a los inversores a estimar la rentabilidad que pueden esperar de su inversión inmobiliaria durante un periodo determinado.

¿Qué es una calculadora de inversiones inmobiliarias?

Una calculadora del ROI inmobiliario es una herramienta financiera especializada utilizada por inversores inmobiliarios, profesionales y aficionados para evaluar los aspectos financieros de posibles inversiones inmobiliarias. Esta calculadora ayuda a los usuarios a tomar decisiones informadas sobre la compra, tenencia o venta de propiedades inmobiliarias cuantificando diversas métricas financieras y analizando la rentabilidad potencial de la inversión.

¿Por qué utilizar una calculadora de inversión inmobiliaria?

Se utiliza una calculadora de inversiones inmobiliarias:

  1. Claridad financiera

Las transacciones inmobiliarias implican importantes compromisos financieros. Las calculadoras aportan claridad cuantificando los aspectos financieros de una inversión, lo que ayuda a los inversores a tomar decisiones con conocimiento de causa.

  1. Evaluación de la rentabilidad

Los inversores pueden evaluar la rentabilidad potencial de una propiedad analizando parámetros como el rendimiento de la inversión (ROI), el flujo de caja y la tasa de capitalización. Esto les permite identificar oportunidades lucrativas y evitar las menos rentables.

  1. Reducción de riesgos

Las calculadoras ayudan a los inversores a evaluar los riesgos asociados a una inversión. Al considerar diversos escenarios, los inversores pueden tomar decisiones que se ajusten a su tolerancia al riesgo y a sus objetivos financieros.

  1. Comparación de opciones de inversión

Las calculadoras inmobiliarias permiten a los inversores comparar múltiples oportunidades de inversión. Pueden evaluar qué propiedad ofrece el mejor rendimiento de la inversión y se alinea con su estrategia de inversión.

  1. Análisis de tesorería

Los inversores pueden evaluar el flujo de caja de la propiedad, que es esencial para cubrir gastos, pagar deudas y generar ingresos. Un flujo de caja positivo indica que la inversión puede mantenerse.

¿Cómo calcular el ROI?

¿Cómo funciona el ROI inmobiliario?

Los dos métodos principales para calcular la inversión inmobiliaria comercial son el método del coste y el método del desembolso. He aquí una breve explicación de cada método:

1. El método de costes

El Método del Coste calcula el ROI dividiendo la ganancia de la inversión en una propiedad por los costes iniciales de esa propiedad.

Ejemplo: Supongamos que compró una propiedad por 200.000 $ al contado. Después de gastar otros 50.000 $ en reparaciones y mejoras, el valor de mercado de la propiedad es ahora de 200.000 $. Su ganancia en la propiedad es de 50.000 $ (200.000 $ de valor de mercado - 150.000 $ de gastos totales).

Para utilizar el método del coste, divida la ganancia (50.000 $) entre todos los costes relacionados con la compra, reparación y rehabilitación de la propiedad (150.000 $).

Cálculo del ROI: En este caso, su ROI se calcula de la siguiente manera: 50.000 $ ÷ 150.000 $ = 0,33, es decir, el 33%.

2. El método del bolsillo

El método del desembolso es el preferido por muchos inversores inmobiliarios porque suele dar lugar a un mayor rendimiento de la inversión. Calcula el ROI dividiendo el valor actual de la vivienda por el valor actual de mercado.

A diferencia del Método del Coste, que divide la ganancia de la inversión entre los costes totales iniciales, el Método del desembolso se centra en el patrimonio neto actual (la diferencia entre el valor de mercado actual de la propiedad y el saldo pendiente de la hipoteca).

Los inversores suelen preferir este método porque no tiene en cuenta los costes iniciales ni los costes totales, sino el valor actual del capital y del mercado, lo que puede dar lugar a un ROI más favorable.

Fórmula para calcular la inversión inmobiliaria

A la hora de invertir en bienes inmuebles, uno de los principales parámetros que debe conocer es el rendimiento de la inversión (ROI). Esto le indica el porcentaje de ganancia (o pérdida) de su inversión en relación con la cantidad que gastó inicialmente.

Las fórmulas proporcionadas calculan el ROI de dos maneras:

  • En porcentaje (%).
  • Como valor directo (no en forma de porcentaje).

Esta es la fórmula:

ROI inmobiliario(%) = (n2 - n1)*100 / n1;

ROI inmobiliario= (n2 - n1) / n1

donde,

n1= Coste de la inversión
n2=Valor actual de la inversión

Así es como funciona:

Coste de la inversión (n1): Representa la cantidad inicial que gastó en comprar la propiedad. También puede incluir otros costes como reformas, gastos de cierre, etc., en función de cómo defina su inversión total.

Valor actual de la inversión (n2): Es el valor actual de su inversión inmobiliaria. Si vendieras el inmueble hoy, este sería idealmente el precio que obtendrías.

La diferencia entre el valor actual (n2) y el coste (n1) te dará la ganancia (o pérdida) absoluta de la inversión.

Desglose de fórmulas:

La expresión (n2 - n1) calcula esta ganancia (o pérdida) absoluta.

Para obtener el ROI en términos de valor, dividiremos esta ganancia por el coste inicial (n1): (n2 - n1) / n1.

Para expresar este ROI en porcentaje, multiplicaremos el resultado anterior por 100.

Por ejemplo:

Considerémoslo:

Usted compró una propiedad por 200.000 $. Por tanto, el coste de la inversión (n1) = 200.000 $.

El valor actual de mercado de la propiedad es de 250.000 $. Por lo tanto, Valor actual de la inversión (n2) = 250.000 $.

Utilizando la fórmula:

ROI inmobiliario (como valor) = (n2 - n1) / n1

= ($250,000 - $200,000) / $200,000

= $50,000 / $200,000

= 0.25

Esto significa que el rendimiento de su inversión, como valor, es de 0,25 (o 25% si se expresa como ratio).

ROI inmobiliario (%) = (n2 - n1) * 100 / n1

= ($250,000 - $200,000) * 100 / $200,000

= $50,000 * 100 / $200,000

= 25%

Esto significa que has conseguido un 25% de rentabilidad de tu inversión.

En términos más sencillos, por cada dólar que invirtió en la propiedad, ha ganado 25 céntimos adicionales de valor.

¿Cómo calcular la inversión inmobiliaria en Excel?

Calculadora de inversión inmobiliaria excel:

Paso 1: Configurar la hoja de cálculo Excel

  • Abra Excel y cree una nueva hoja de cálculo.
  • Etiquete las siguientes columnas en las celdas A1 a E1: Nombre de la propiedad, Precio de compra, Importe del préstamo, Tipo de interés y Pago mensual.
  • En las celdas A2 a A11, introduzca los nombres de las propiedades que desea evaluar.
  • En las celdas B2 a B11, introduzca los precios de compra de las propiedades.
  • En las celdas C2 a C11, introduzca los importes de préstamo que piensa utilizar para cada propiedad.
  • En las celdas D2 a D11, introduzca los tipos de interés anuales de los préstamos (como decimal). Por ejemplo, si el tipo de interés es del 5%, introduzca 0,05.

Paso 2: Calcular los pagos mensuales

  • En la celda E2, introduzca la siguiente fórmula para calcular el pago mensual de la primera propiedad:
  • scss
  • Copiar código
  • =PMT(D2/12, 30*12, -B2)
    Esta fórmula calcula el pago mensual de un préstamo a 30 años basándose en el tipo de interés anual y el importe del préstamo para la primera propiedad. Ajuste el número de años (30) según sea necesario.
  • Copia la fórmula de la celda E2 en las celdas E3 a E11 para calcular los pagos mensuales de las otras propiedades.

Paso 3: Calcular el flujo de caja

  • Etiquete la celda F1 como "ingresos mensuales por alquiler" y la celda G1 como "gastos mensuales".
  • En las celdas F2 a F11, introduzca los ingresos mensuales por alquiler de cada propiedad.
  • En las celdas G2 a G11, introduzca los gastos mensuales (como impuestos sobre la propiedad, seguros, mantenimiento, etc.) de cada propiedad.

Paso 4: Calcular el flujo de caja y el ROI

  • Etiquete la celda H1 como "flujo de caja mensual" y la celda I1 como "ROI anual".
  • En la celda H2, introduzca la siguiente fórmula para calcular el flujo de caja mensual de la primera propiedad:
  • =F2 - G2 - E2
    Esta fórmula resta los gastos mensuales y el pago de la hipoteca de los ingresos por alquiler.
  • Copia la fórmula de la celda H2 en las celdas H3 a H11 para calcular el flujo de caja mensual de las otras propiedades.
  • En la celda I2, introduzca la siguiente fórmula para calcular el rendimiento anual de la inversión (ROI) para la primera propiedad:
  • css
  • Copiar código
  • =H2*12/B2
    Esta fórmula calcula el ROI anual como porcentaje de la inversión inicial.
  • Copia la fórmula de la celda I2 en las celdas I3 a I11 para calcular el ROI anual de las demás propiedades.

Paso 5: Analizar los resultados

Ahora dispone de una calculadora básica de inversión inmobiliaria en Excel que le permite introducir los datos de la propiedad y calcular el flujo de caja mensual y el rendimiento de la inversión anual de varias propiedades. Puede utilizar esta herramienta para comparar distintas oportunidades de inversión inmobiliaria y tomar decisiones con conocimiento de causa. También puede añadir cálculos adicionales, como la revalorización de la propiedad o consideraciones fiscales, según sea necesario para un análisis más completo.

¿Cómo calcular la rentabilidad de la inversión inmobiliaria?

1. Rendimiento del efectivo:

El rendimiento efectivo sobre efectivo mide el rendimiento anual de la inversión como porcentaje del efectivo real invertido en la propiedad. Resulta especialmente útil para evaluar el rendimiento de un inmueble cuando se financia con una hipoteca.

Fórmula:

Rentabilidad de la tesorería (%) = (Flujo de tesorería anual antes de impuestos / Tesorería total invertida) x 100

He aquí cómo calcularlo paso a paso:

  • Flujo de caja anual antes de impuestos: Calcule los ingresos netos de explotación (NOI) de su propiedad, que son los ingresos anuales de la propiedad menos sus gastos de explotación. No incluya los costes de financiación (intereses hipotecarios) en este cálculo.
    NOI anual = Ingresos brutos por alquiler - Gastos de explotación.
  • Efectivo total invertido: Incluye el pago inicial, los gastos de cierre y cualquier gasto de renovación o reparación pagado en efectivo. Excluya los gastos de financiación (la amortización del principal de la hipoteca no cuenta como efectivo invertido).
    Efectivo total invertido = Pago inicial + gastos de cierre + gastos en efectivo.
  • Rentabilidad en efectivo: Utiliza la fórmula mencionada anteriormente para calcular la rentabilidad en efectivo como porcentaje.

2. Cap rate (tasa de capitalización):

La tasa de capitalización es una medida de la rentabilidad potencial de la inversión inmobiliaria sin tener en cuenta la financiación. Le ayuda a evaluar la rentabilidad del inmueble como activo independiente.

Fórmula:

Tasa de capitalización (%) = (Ingresos netos de explotación (NOI) / Valor de mercado de la propiedad) x 100

He aquí cómo calcularlo:

  • Ingresos netos de explotación (NOI): Calcule el NOI de la propiedad, que es lo mismo que se ha mencionado anteriormente. Son los ingresos anuales de la propiedad menos sus gastos de explotación.
    NOI = Ingresos brutos por alquiler - Gastos de explotación.
  • Valor de mercado de la propiedad: Determine el valor de mercado actual de la propiedad. Este valor debe reflejar el valor justo de mercado de la propiedad, normalmente basado en ventas comparables recientes en la zona.
  • Tasa cap: Utilice la fórmula mencionada anteriormente para calcular el cap Rate como porcentaje.

Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula el rendimiento de la inversión inmobiliaria?

Para calcular el rendimiento de la inversión (ROI) inmobiliaria, utilice esta fórmula:

ROI (%) = [(Beneficio neto de la inversión / Coste total de la inversión) x 100].

1. Beneficio neto de la inversión: Calcule el beneficio neto restando todos los gastos asociados a la inversión (por ejemplo, el precio de compra, los costes de cierre, las reformas, los honorarios de gestión de la propiedad y los gastos de explotación) de los ingresos totales generados (por ejemplo, los ingresos por alquiler y la revalorización potencial).

2. Coste total de la inversión: Incluye el precio de compra, los gastos de cierre y cualquier gasto de renovación o reparación. Excluya de este cálculo los gastos de financiación (intereses hipotecarios).

Introduce estos valores en la fórmula para determinar tu ROI en porcentaje. Un ROI positivo indica una inversión rentable, mientras que un ROI negativo sugiere una pérdida.

¿Cómo calcular la tasa de capitalización de una inversión inmobiliaria?

Para calcular la tasa de capitalización (Cap Rate) de una inversión inmobiliaria:

Tasa de capitalización (%) = (Beneficio neto de explotación / valor de mercado del inmueble) x 100

1. Ingresos netos de explotación (NOI): Calcule el NOI de la propiedad restando los gastos de explotación de sus ingresos anuales por alquiler.

2. Valor de mercado de la propiedad: Determinar el valor de mercado actual de la propiedad, normalmente basado en ventas comparables recientes en la zona.

Introduzca estos valores en la fórmula para calcular el porcentaje de capitalización. La tasa de capitalización ayuda a evaluar la rentabilidad potencial de la inversión sin tener en cuenta la financiación.

¿Cómo calcular el irr para la inversión inmobiliaria?

Para calcular la tasa interna de rentabilidad (TIR) de una inversión inmobiliaria, es necesario conocer los flujos de caja previstos de la inversión y el importe de la inversión inicial. La TIR es el tipo de descuento que hace que el valor actual neto (VAN) de estos flujos de caja sea igual a cero.

TIR = Tipo de descuento que hace que el VAN de los flujos de caja sea igual a cero

Resumen de los pasos:

  1. Determine los flujos de caja esperados de la inversión, incluidos los ingresos por alquiler, los gastos de explotación, los costes de financiación y cualquier otro flujo de caja relevante a lo largo de la vida de la inversión.
  2. Prepara una hoja de cálculo o una calculadora financiera para introducir estos flujos de caja. Lo normal es que tengas flujos de caja negativos (inversión inicial y gastos) y positivos (ingresos por alquiler y por venta).
  3. Utiliza una función o calculadora financiera (como la función TIR de Excel) para calcular la TIR. Esta función hallará el tipo de descuento que hace que el VAN de todos estos flujos de caja sea igual a cero.
  4. La TIR resultante es la tasa de rentabilidad anualizada de la inversión. Compárela con su tasa de rentabilidad requerida o coste de capital para evaluar el atractivo de la inversión.
  5. Tenga en cuenta que la TIR supone la reinversión de los flujos de caja a la tasa de TIR calculada, lo que puede no reflejar siempre los escenarios del mundo real. Tenga en cuenta otros factores, como la revalorización de la propiedad, los impuestos y las condiciones del mercado, a la hora de tomar decisiones de inversión.

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